不動産の売買契約直前に売主の方が亡くなったケース
相談者の状況
不動産の売買契約直前に売り主の方が亡くなってしまったという相談でした。
契約前に売主が亡くなった場合、どうしたらいいのでしょうか？
当事務所のご提案と結果
このような場合には、亡くなった売主の相続人の方に相続による所有権移転登記をします。
その後その所有権を取得した相続人の方と買主で売買契約を締結し、売買による所有権移転登記をします。
では、相続人が３人いた場合に、誰か１人の相続人名義にして売った売却代金を相続人３人で分配出来ないのでしょうか。
弊事務所が担当したケースでは、長男の方１人の名義にして、その長男１人が売買契約を締結し売却後、売却代金を相続人３人で分配しました。
そのような内容の遺産分割協議書を作成させていただきました。
相続人に遠方の方や、高齢の方がいる場合に、その相続人が売却に関与するのが面倒であったり不便であることがあります。
このような場合に相続人の代表者１人の名義にして、売却を担当してもらうことで手続きをスムーズに進めることが出来るメリットがあります。
まとめ・解説
不動産売買契約前に売主・買主が亡くなった場合について解説します。
売主が決算前に亡くなった場合
例えば、父が所有する土地の売買契約を締結したのですが、その売買契約の決済前に亡くなったとします。
さらに、相続人である息子は父が行った売買契約については何も知らず、父の死後に初めて知らされるという状況だったとします。
この場合、相続人である息子は「売りたくない」「もっと高く売りたい」などの主張はできるのでしょうか？
相続人である息子は、相続によって父がの売主としての地位が継承されただけなので、これらの主張は認められません。
急に売買契約が発覚し決済日までに相続登記が間に合わない場合、決済日の直前でなくなった場合など、どうしても決済日に間に合わせることが難しい場合、売主（相続人）は「決済日の延期合意」を買主に対して提案することができます。
しかしながら買主には延期合意に応じる義務はないので、予定通りに決済が行われなかった場合、買主は違約金を請求することができます。
例えば、相続人である息子が「売買契約について知らなかった」という状況の中で、急いで準備をしたにも関わらず、決済日に相続手続きが間に合わなかった場合でも、違約金の支払い義務が生じることがあります。
同時に、「取引上の社会通念に照らし合わせて、相手側の責めに帰することができない事由によるものであるときは、違約金の請求はできない」と民法で定められているので、
債務を履行できなかった相続人（ここでは息子）が責任がないことを主張し、立証できれば違約金の請求は認められません。
反対に買主が決算前に亡くなった場合
買主が亡くなっても、その地位（買主としての権利と責任）は相続人に引き継がれるため、相続人が売買契約を引き継ぐ意思があればそのまま決算にすすむことができます。
同時に、売買契約を引き継ぐ意思がなければ、手付けを放棄し契約を解除することもできます。
例外として、融資をうけてローンを組んでいた場合、ローンの条項により契約解除ができない場合もあるので確認が必要です。
土の場合にしても、相続登記前の不動産売買契約を行う際は、まず相続人に所有権移転登記をおこなう必要があります。
原則として、相続登記と売買登記を1枚の申請書で行うことはできませんが、必要な書類が1枚で済む場合もあります。
また申請を並行して行うこともでき、どちらにしても一度の相談で必要な申請が済みますので専門家へぜひご相談ください。
当相談室から皆様へ
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このようなお悩みを抱えているお客様の問題を解決するために、 法律の専門家である司法書士がいます。
当相談室では、こういった複雑な相続の相談解決実績が豊富です。
ぜひお気軽にご相談ください。
今回の解決事例に関する当事務所のサポート内容
不動産の名義変更（相続登記）に関する無料相談実施中
相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。
当事務所の相続の専門家が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。
予約受付専用ダイヤルは0120-079-577になります。
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当事務所の相続登記サービス
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当相談室では、相続登記をはじめとする相続の相談解決実績が豊富です。
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相続手続きサービスの料金表
相続登記シンプルプラン
戸籍の収集や、遺産分割協議書の作成をご自身で行い、不動産の登記申請手続のみ司法書士に依頼するコースです。
手間や時間をかけても、費用を抑えたいという方にお勧めです。
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サポート |
サポート内容 |
料金 |
|---|---|---|
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戸籍チェック |
ご自身で取得した戸籍が、登記手続を行うのに足りているかを司法書士が入念にチェックし、不足があれば追加で戸籍取得します。 |
5,000円 |
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遺産分割協議書チェック |
ご自身で作成した協議書が、登記手続を行うのに足りているかを司法書士がチェックし、不足があれば司法書士が追加記載して完璧な協議書にします。 |
8,000円 |
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相続関係説明図作成 |
不動産の名義変更に必要な法務局提出用の正式な「相続関係説明図」を司法書士が作成し、法務局へ提出。 |
10,000円 |
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登記申請 |
司法書士が登記申請書を作成し、法務局へ提出。 |
25,000円～ |
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合計 |
48,000円～ |
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相続登記スタンダードプラン
不動産の名義変更に必要な手続きのすべてを、全部まとめて司法書士に依頼するコースです。
ご本人様にしていただくのは、印鑑証明書の取得と実印の押印のみです。 あとはすべて司法書士が代行します。 大切な不動産を確実に引き継ぎたい方、お忙しい方や、複雑な手続から解放されたい方におすすめです。
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サポート |
サポート内容 |
料金 |
|---|---|---|
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戸籍等の収集 |
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍、最後の戸籍の付票相続人の戸籍、住民表等、相続に必要なすべての戸籍関係を司法書士が代行して取得します。 |
35,000円 |
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相続関係説明図作成 |
不動産の名義変更に必要な法務局提出用の「相続関係説明図」を司法書士が作成し、法務局へ提出します。 |
10,000円 |
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不動産調査 |
司法書士が被相続人名義の不動産すべてを市町村にて調査。 |
サービス(0円) |
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遺産分割協議書作成 |
登記手続を行うのに必要な事項を記載した完璧な遺産分割協議書を司法書士が作成。 |
28,000円～ |
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登記申請 |
司法書士が登記申請書を作成し、法務局へ提出。 |
25,000円～ |
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合計 |
98,000円～ |
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＜その他の費用について＞
不動産の名義変更には、以下の実費が別途必要となります。
①登録免許税 相続不動産の固定資産課税評価額×０．４％
法務局で不動産を名義変更してもらうために治める税金です。
毎年４月に市役所から届く「課税明細書」をご用意いただければ、あいち司法にて試算します。
②戸籍取得・登記情報取得実費 ３，０００円
当事務所が相続手続きで選ばれる理由
相続に特化した司法書士事務所
小田原相続遺言相談室は、相続に特化した司法書士事務所でございます。皆様から多くの相続相談をいただいており、相続の専門家である司法書士が問題解決まで丁寧にサポートさせていただきます。
明瞭でリーズナブルな料金体系
司法書士や税理士は料金体系が不明確で不安だという声を耳にしますが、当事務所では明瞭でリーズナブルな料金体系を設定しており、事前にお見積もりも提示させていただきのますので、安心ください。
小田原市役所より徒歩2分の好立地と、安心して相談できる面談スペース
当事務所は小田原市役所より徒歩2分と、小田原にお住まいの方がアクセスしやすい立地に事務所を構えております。
また、専用の面談スペースも設けておりますので安心してお越しください。
書類の収集・作成から申請まで、すべてサポート
当事務所にご依頼いただければ、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更の申請まですべて代行させていただきますので、お客様のご負担を大幅に軽減していただくことが可能です。
相続した不動産の売却・処分までサポートします
当事務所では、単に相続した不動産の名義を変更するだけでなく、その不動産を売却したい場合には信頼できる不動産会社の紹介や手配までお手伝いさせていただきます。
